8月31日，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，对日前印发的《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（以下简称《指导意见》）和《山东省住房和城乡建设厅关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》（以下简称《通知》）进行解读。

记者从会上了解到，《指导意见》9月1日起实施，其中规定新建住宅工程和新建城镇保障性安居工程屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限由5年调整为10年。《通知》明确了“先验房后收房”制度的主要内容，包括住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验、闭环整改等环节。

延长新建住宅工程质量保修期

《指导意见》对房屋的保修期限、房地产开发单位、施工单位的质量保修责任界定，以及经维修合格部位的保修期限做出了明确规定。 

《指导意见》明确了调整期限。在正常使用条件下，屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发单位和施工单位、房地产开发单位和产权人分别重新约定保修期限。

《指导意见》明确了保修责任。房地产开发单位方面，按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说在保修期限内，房地产开发单位对购房人负质量保修责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，由双方在委托代建合同中予以约定。

施工单位方面，按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说在保修范围和保修期限内，施工单位对房地产开发单位负质量保修责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

给业主现场验房划出要点

《通知》明确了“先验房后收房”制度的主要内容，包括住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验、闭环整改等环节。关于现场查验，在《通知》所附的“工作指南”和“查验要点”中，都做了具体描述。

在工程竣工验收前，也就是在主体完工后、安装及装修过程中，房地产开发单位应当分阶段组织业主进入施工现场查验。业主可以重点查验工程主体的观感质量，比对现场使用材料的品牌、规格是否和公示的信息一致等。

在正式收房前，房地产开发单位还要组织业主进入所购买房屋的室内现场查验。这个环节，业主可以对照查验要点，重点查验使用功能情况，包括房屋的几何尺寸、门窗的密闭情况与开启灵活度等，特别是精装修、全装修的房子，还可以查看装修使用的材料、水电暖设备设施是否和购房合同约定的一致、是否具备承诺的功能。

做好记录并监督整改，对每次查验所发现的问题，要让陪同验房的工作人员逐条记录在册并签字确认，让开发单位承诺维修整改期限和标准，到期后再现场核实整改维修情况，所有问题都整改销项后再签字收房。

《通知》还允许业主按照自愿原则，邀请或书面委托他人参与查验，以确保查验的精准度和查验效果。 宋时刚